◎ 文 / 村長

2021年的房地產充滿了戲劇性,上半場打得很“雄”,下半場打得很“熊”。

上半年商品房銷售面積爲8.86億平方米,同比增長27.7%;銷售金額爲9.29萬億元,同比增長38.9%;似乎,那個曾經歌照唱舞照跳的好日子又回來了。

但事後證明,那只不過是最後的瘋狂。

1—12月,商品房銷售面積17.94億平方米,同比僅增長1.9%;商品房銷售額18.19萬億元,僅增長4.8%;由此可見下半年形勢之嚴峻。

形勢的急轉,不僅把房企打了個措手不及,如TOP50房企中完成年初目標的屈指可數,更是有不少房企人仰馬翻、兵敗如山。


01
當下的房地產行業困局是一場流動性危機,即下半年隨着流動性的大幅收緊,引發“囚徒困境”,市場參與各方(开發商、銀行、債權人、供應商、內部員工、購房者、地方政府)之間不再信任,乃至拆台。

房企“三道紅线”、銀行“兩道紅线”雖讓行業感受到了撲面而來壓力,但上半年房企還能通過一些會計手段,如增加少數權益、明股實債、增加應付款,以應對三道紅线,維持表面上的從容鎮定。

這種操作在房企2021年半年報中,很是普遍。

但下半年,行業流動性急劇惡化,陷入流動性陷阱。

克而瑞數據顯示,2021年100家典型房企的融資量爲12873億元,同比下降26%,近五年來融資量首次出現負增長,同時達到五年來最低點。

若細分來看,行業的資金流動性變差正是從下半年开始的。
如下圖可見,第三、第四季度房企融資總量較於第一、第二季度,出現了斷崖式下滑。其中,第四季度融資總量,環比下降42.7%,同比下滑55%。


隨之,一些禁不住拍打的船體开始“漏水”,暴雷潮开始此起彼伏。

比如銀行惜貸/抽貸。

7月,廣發銀行申請凍結恆大1.32億資產,而相關貸款於2022年3月才到期。這也讓恆大的流動性問題开始浮出水面。

比如美元債暴雷。

10月初,花樣年的美元債暴雷,有分析可能的直接原因就是,借新還舊的操作突然玩不轉了。

值得一提的是,美元債市場是當下房企很重要的一個融資池,而花樣年的貿然違約开了一個很壞的頭,惡化了整個行業在境外資本市場的融資環境。

北京當代置業則是美元票據到期後,延期操作失敗,進而引發實質性債務違約。
比如商票暴雷。

面對資金壓力,2021年房企還有一個不約而同的操作是,通過增加應付款,把壓力轉移給合作夥伴和供應商。

這種操作沒問題,但要是過了頭,那就很容易出事了。

2021年,因商票暴雷的房企更是排起了長隊。

據商票易整理的地產商票暴雷名單有,泰禾、蘇寧、華夏幸福、藍光、恆大、寶能、花樣年、新力、榮盛、陽光城、隆基泰和、當代、實地,協信、鑫苑、建業、陽光100、綠地、中南、祥生、奧園、佳兆業等。

再比如理財暴雷。

最典型的就是恆大和佳兆業,事後來看,理財暴雷是壓垮恆大的那根稻草,也讓佳兆業危機徹底公开化。

本來房企融資現金流喫緊後,可以通過銷售回款貢獻的經營性現金流來緩解,但現實中的博弈,讓這條路也基本面被堵死。

地方政府出於保民生、防爛尾的考量,對項目銷售回款嚴防死守,使得房企账上空有大量現金,卻無法調度,加劇資金壓力;

如世茂許世壇就曾直言,之前有些明明壓1億就可以交樓,但現在非要壓3億。

合作項目出於風險防範,合作方也是嚴卡房企對資金的抽調。藍光就在這上面栽了跟頭。

購房者則是天性厭惡風險,一方面市場觀望情緒越來越濃厚,另一方面對高風險及出現暴雷的房企,更是避之不及,銷售的斷崖式下滑,又進一步惡化房企的銷售回款。

如恆大理財全面暴雷後,銷售就幾乎停滯,多個月份單月錄得0銷售。權益口徑較於2020年大降37%。

佳兆業亦如此。

9月合約銷售金額,同比下降64.6%;10月合約銷售額,同比下跌30.49%;11月合約銷售額環比下降87.7%,同比下降92%。

最後,大家在流動性陷阱中越陷越深,房企回天乏術,只能躺平。而那些尚未暴雷的,也多是如履薄冰。

02
要想打破囚徒困境、走出流動性陷阱,就需爲行業注入流動性,進而重塑市場信用。

不過,鑑於上一次去庫存救市的教訓,這一次的流動性注入和信用重塑會竭力避免從一個極端(嚴重不足)走向另一個極端(過度膨脹)。

整體原則會是“托底而不救市”,且措施更具針對性,也就是定向排雷!

比如針對需求側。

之前一些地方爲了盡快給市場降溫,出台了一些誤殺改善型需求的措施。

年底以來,高層屢屢表態要“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求,因城施策促進房地產業良性循環和健康發展”。

所以,2022年一些地方的調控政策會得到適度的修正,合理的改善型需求會被釋放。

房貸方面也會有所傾斜,如利率優惠、貸款額度增長、放款時間縮短等等。

但肯定不會讓市場沸騰!

供給側的流動性緊箍咒,也會有所松動,但更多是定向性的。

這幾天,有兩個消息很值得玩味。

消息一:據中國證券報、人民網等媒體報道,各大銀行已告知一些大型優質房企,針對出險企業項目的承債式收購,相關並購貸款不再計入“三道紅线”相關指標。

這無疑又重新打开房企的水龍頭,但注意,能喝到水的就只有大型優質房企。

消息二:據財聯社報道,廣東省政府召集多家房企开會,爲部分房企項目收並購“牽线搭橋”。

據知情人士透露,會上一些出險房企介紹了其經營情況及項目,此次會議相當於政府爲幾家國企央企收並購出險房企項目“牽线搭橋”。

雖然後來一些傳聞中的房企,否認上述消息,但相信大家都懂得。

而兩則消息,也並非巧合那么簡單,它給市場提供了一個破局的選擇,即把信用更多的賦予優質且易受官方管控的房企,然後再由它們推動行業整合、優勝略汰。

這樣即拖住了風險底限,又最大程度地兼顧了市場原則,讓那些冒險主義者付出其應有的代價。

雖然在可行性上,仍有很多細節有待探討,但政策的整體思路是值得肯定的。

值得一提的是,1月12日,四大央企地產之一的招商蛇口已完成30億元並購票據注冊,成爲今年第一家發行並購票據的房企。

可見,上面不僅是這么想的,還已高效地行動起來,正所謂兵貴神速!

03

現在有兩點是值得肯定的:

一是行業政策拐點已經出現,若當下流動性困局無明顯好轉,接下來不排除更大力度政策出台;

二是政策釋放出的利好,不是所有房企都能雨露均沾,房企要認清現實,並充分把握好。

“質地”不同的房企需要把握不同的機會。

1、對於槓杆率低,且背靠大樹的央企和國企而言,若還堅信房地產是中國經濟的壓艙石,並堅信國家隊是房地產行業的壓艙石,就不應浪費這次撿漏做大做強的機會。

2、對於已陷入流動性困境的房企而言,尤其是對老板而言,要學萬達老王,莫學樂視老賈,及時抓住機會,割肉求生、斷臂求存,若優柔寡斷、狐疑不決,該斷臂時不斷臂,最後可能就是斷頭。
小結:

總之,2022年房地產行業的日子仍舊不好過,但至少會比2021年下半年好過。
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標題:2022年,房地產如何跳出“流動性陷阱”?

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