◎ 文 / 村長

於房地產而言,大起大落、驚心動魄的2021年已經翻篇,但對它的復盤,尚有待更多抽絲剝繭式的挖掘。

正所謂“疾風知勁草”,上半年與下半年市場環境的急劇轉變,是一次觀察房企反脆弱能力和相對實力的絕佳機會,尤其是對在2021年之前,以“大”(大象起舞、大而不到)形象示人的TOP10巨頭而言。

在2021年,之前的固有認知被打了稀巴爛,某大的轟然倒下就是一個典型。

下面,村長就通過更多微觀層面的數據對比,看看TOP10巨頭的相對變化,及背後映射出的實力底色。


01
誰入局?誰出局?
下圖是克而瑞公布的2021年全口徑金額和權益金額TOP10榜單,不知大家發現了沒有?

兩個榜單的入選房企都是一樣的,碧萬融恆綠、招保中華龍。

而在往年,兩份榜單的入榜房企,會有一兩家出入。

比如2020年全口徑榜TOP10是碧萬恆融綠、招保中華世;權益榜TOP10是碧萬恆融綠、招保中世新。

對比2021年和2020年的TOP10榜單,可發現,世茂、新城已暫時掉隊,龍湖再次晉級,華潤則進一步夯實十強地位。

雖然2022年才剛开始,巨頭們都還處於熱身階段,但新一年的榜單已經出現了一些確定性比較強的大概率變化。

1、2022年,恆大肯定是要從TOP10中出局,甚至從TOP50乃至TOP100中消失。2021年之所還能留在前十,主要是上半年業績的支撐。

2、綠地雖有上海國資委背書,曾經也是和萬科比肩的存在,但這幾年發展是一路向下,如今已跌到10強守門員的位置。

另一方面,這兩年,綠地也在調整战略重心,隨着基建業務在在綠地版圖中的比重越來越重,去年底更是宣布公司所屬行業類別由“房地產業”變更爲“土木工程建築業”。

這也意味着綠地在今明兩年,大概率也會跌出TOP10。

3、隨着恆大、綠地的離开,未來補缺的大概率是綠城、金地。
爲什么會是這兩家房企,且聽下回分解。
02
馬太效應趨弱
大象跑不動了
2021年,有種共識認爲,下半場市場強者恆強、馬太效應更加明顯,TOP10表現將會更加強勢。但從去年TOP10業績來看,這一趨勢並不明顯。

首先,TOP10房企中,有4家房企爲負增長,佔比40%。具體內容見第3章節

其次,2021年TOP10房企全口徑銷售金額45492.5億元,增幅爲-5.7%;同期百強房企的全口徑銷售額126534.4億,增速爲-3%;

也就是說,TOP10的銷售降幅比百強均值還多,反而成了拖後腿的。

受此拖累,TOP10在百強中的市場集中度反而下降了,2021年TOP10房企全口徑銷售額佔百強房企比重爲35.9%,2020年則爲37%。

再次,2021年TOP10全口徑銷售門檻爲2900.億元,同比增長4.3%。2020年較於2019年的同比增速爲14.4%;權益門檻2029.4億元,同比增長4.7%。2020年同期增速爲13.8%。

可見,門檻仍處於擡升勢頭,但增速已有所放緩。

2021年的市場還打破了一個之前廣泛存在的認知,即TOP10都是大而強的房企,有着更強抗風險能力和反脆弱能力。

但恆大的暴雷及4家TOP10房企的負增長,打破了這一切,大,不一定強,更沒有誰能大而不能倒。

03
不盡人意的“老大哥”
雖然都是頭部巨頭、帶頭大哥般的存在,但面對大環境的劇烈波動時,TOP10房企各家展現出的反脆弱性和銷售能力,差異還是很明顯的。

見上圖,較於2020年全口徑銷售額負增長的巨頭有4家,恆大、綠地、萬科、碧桂園,降幅分別爲-37.5%、-18.6%、-11.5%、-3.8%。

恆大主要是受下半年暴雷事件拖累(後面會有解釋),但基本面還不錯的萬科,也錄的兩位數的降幅,有點兒差強人意了。

就全年而言,增勢最好的是招商蛇口(17.6%),其次是華潤(10.2%)、龍湖(7.2%)、保利(7.1%)。

由於上下半年市場冰火兩重天,下半年逆境中的銷售業績更能反映出一家房企的反脆弱能力、銷售能力和市場認可度。

所以,村長又計算了TOP10房企下半年業績佔全年業績的比重,見上圖最右欄。

佔比最高的是龍湖,爲50.8%。

在下半年如此蕭瑟的行情下,龍湖居然賣的比上半年市場紅火時還好。不得不說,“疾風之勁草,龍湖是真牛”。此刻,請給龍湖掌聲!

其次是華潤(47.8%)、保利(47.1%)、融創(46.3%)、招商蛇口(45.8%)。

佔比最低的是恆大,僅19.1%,主要是因爲下半年恆大暴雷後,銷售額急劇萎縮,也正是因爲下半年銷售的崩盤,拖累恆大全年業績大跌。

佔比第二低的是萬科,爲42.8%。

若剔除恆大,單就穩健性和基本面尚好的巨頭而言,萬科可以說是2021年下半年相對表現最差的。

不管就全年還是下半年,在TOP10中,萬科難言出彩,而這顯然不能把責任都推給大環境。

這或許也從另一個角度解釋了萬科股價的一路走低,即便去年底市場預期改善,都沒能有一個像樣的反彈。

04
誰的業績含金量最高
權益佔比是觀察TOP10房企的另一個維度。

因爲,權益金額才是貢獻房企營收和利潤的核心源頭。

所以,權益銷售額才是房企最真實的業績,而權益佔比往往也被業內戲稱爲“注水率”指標,通過這一指標也可以看清一家房企的業績含金量。

如下圖,2021年TOP10,權益佔比最高的依舊是恆大,爲95.1%,其次中海93.4%,綠地爲90%。

尤其是中海,正是憑借着高權益佔比,及強大的成本管控能力,讓其在TOP10內贏得了“利潤王”的美譽。

而若從更真實的權益金額來看,十強榜上巨頭們的實際差距遠沒想象的那么大,坐席排名也會與大家熟知的有所不同。

因恆大已從TOP10事實性出局,下面的討論中就剔除恆大。碧桂園無論是全口徑還是權益都是超一檔的存在,短期尚看不到被挑战的可能。

下面,重點看萬科、融創、保利、中海四家,從全口徑看四家排序爲萬、融、保、中,從權益口徑看則爲萬、保、融、中。

萬科全口徑超出保利900多億,但權益只有300億左右;全口徑超出中海近2500億,相當於一個旭輝,但權益僅超500多億。

所以,從全口徑上,萬科遠遠甩开了保利、中海,但在權益上咬的還是比較緊的。

如果萬科2022年銷售下滑趨勢逆轉,且權益比仍維持低位,萬科與保利、中海的距離將會進一步縮小,甚至被趕超。

再看融創和保利,全口徑上二者相差不到600億,但權益上,保利已反超融創。2022年保利大概率要取代融創,和碧桂園、萬科組成的新三巨頭。

05
最穩、最有定力、最有遠見
當屬龍湖、中海、華潤
從新增土地貨值/全口徑銷售額,看TOP10房企的拿地積極性、口袋殷實情況和發展前景。

雖然TOP10房企都在紛紛謀求多元化,土地增值效應也不比從前,但在未來幾年,盡可能地拿地,進而維持面粉庫存的充盈,仍是房企保持巨頭地位的重要前提。

2021年,TOP10中,該指標最高的還是龍湖,爲99.3%。相當於龍湖去年賣了多少貨,就又補了多少貨。

其次是中海(90.9%)、華潤(90%)。

由此也可見,這三家巨頭渴望更上一層樓的進取心。

不知大家發現沒,這三家房企都是以穩健著稱,不差錢、也不愁借錢的巨頭。所以,該指標的高低往往也反映一家房企的相對財力。

那些指標較低的房企,某種程度上,並不是他們不想拿,而是囊中羞澀。

如佔比最低的是恆大,僅爲18.1%,這不難理解,畢竟恆大是TOP10中最缺錢的一位;

融創爲第二低,爲32.6%,其實其上半年拿地還是挺猛的,主要受下半年的拖累,相對錢緊。當然,不同於恆大的轟然倒下,融創日後是否主要靠庫存面粉營生,關鍵還要看其2022年的拿地表現。

由於2021年土地市場行情在上半年過熱、下半年過冷,所以,下半年拿地貨值/全年拿地貨值之比指標,也間接反映了TOP10房企對市場研判能力的高低。

換言之,該指標越高,說明了房企對市場判斷越準、定力越強,沒有盲目追高追熱,而是精準逆周期拿地。

見上圖,該指標表現最高的竟然是恆大,爲70.5%,很是出人意料;最低是融創,爲5.6%。就全年而言,由於這兩家房企都受到錢緊的硬約束,該指標有一定失真。

此處,我們就重點關注基本面和流動性相對健康的八家,表現最好的是龍湖(69.8%),其次是中海(54.5%)。

06
市場布局能級較高的是招中華
從拿地樓面價看TOP10房企布局城市的能級。

下半場,市場大分化已是行業共識,在此背景下,輿論對巨頭房企的業務市場結構及重心愈發關注,意識到這一點的房企們,披露年報時,都會刻意的強調一二线高能級城市的拿地比重。

其實,拿地樓面價是一個更爲直觀,也相對客觀的指標。拿地樓面價越高,往往意味着布局的城市能級越高,或者說拿的地處於核心區域。

根據克而瑞公布的數據,村長計算出了2021年TOP10房企的拿地樓面價,見下表。

拿地樓面價最高的是招商蛇口(14102元/平方),其次是中海(12235元/平方)、華潤(11447元/平方)。

拿地樓面價最低的是碧桂園(3455元/平方)、恆大(3922元/平方),可見即便在下半場,碧桂園和恆大依舊將三四五线作爲自己的主战場。

對於哪種選擇更好,則需要辯證地去看。

聚焦高能級城市的好處在於市場需求強勁、安全邊際更高,中長期而言,房企業績的不確定性更低,從這個角度看,招商蛇口、中海、華潤的選擇值得肯定,也理應看好;

要說弊端,就是市場容易受到調控和限價的壓制,有着明顯的市場周期性。

三四五线城市的弊端,是需求量能和購买力較弱,好處呢,就是競爭壓力小、馬太效應強,巨頭們憑借品牌效應和強大的管理能力,往往能對當地市場形成降維打擊,是超強般的存在。

而這恰是碧桂園專注三四线城市的底層邏輯。

但這有一個前提,就是房企自身穩健性夠強、出問題的概率很低,一旦像恆大那樣暴雷,屆時龐大的三四线資產反而成了雞肋。

從這個角度看,房企聚焦低能級的三四线市場,又有種富貴險種求的味道。

07
央企地產崛起已不可避免
無論是穩市場大盤的角度,還是購房者選擇的風險偏好,還是房企自身的穩健性、抗風險能力,亦或無出其右的資源和融資優勢,頭部央企地產的崛起都已不可避免,尤其是對TOP10內的保利、中海、華潤、招商蛇口而言。

這一趨勢,在過去一年,體現的十分明顯。

2021年,在操盤榜上,保利由第5升至第4,華潤由第9升至第8;招商蛇口由第10升至第9;中海名次雖未變動,仍爲第6,但與第5的差距,由1200億左右縮小至800多億;

全口徑榜TOP10中,保利由第5升至第4;招商蛇口由第10升至第7;華潤由第9升至第8;中海名次依舊第6,但與第5的差距,由1400億左右縮小至不到700億;

權益榜TOP10中,保利由第5升至第4,且與萬科的差距由900億縮小至300億;華潤由第12升至第8。中海和招商蛇口暫維持不變,位列第6、第9。

而在土地市場,四大央企也展現出了積極進取的姿態。

據中指公布的數據,2021年,保利發展拿地金額1272億,位列第3,僅比第2名的萬科少2億元;中海1092億,位列第4;華潤989億元,位列第5;招商蛇口853億,位列第7。

除招商蛇口外,保利、中海、華潤三家的拿地金額排名均高於其全口徑銷售排名。

優秀是比出來的,不管是縱向比,還是橫向比,四大頭部央企的崛起勢頭都是不言而喻的。
總之,2022年,於TOP10房企來說,機遇和壓力並存,扛住了壓力、抓住了行情,就能繼續出衆,否則就只能出局。
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標題:房企10強大變局:恆大暴了、萬科掉了,央企的好日子到了

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