◎ 文 / 村長

去年下半年,我在跟業內交流的時候,有個業內絕對的大佬說,什么時候民營房企能發債了,就表示政策底到了,而觀察的核心對象是碧桂園和龍湖。

事後的發展,也確實如此。

自去年底以來,政策底越來越明朗,融資市場窗口的重新打开,碧桂園、龍湖果真成了喝到“頭啖湯”的民營房企。

以龍湖爲例。

去年12月初,龍湖成功發行10億元中期票據;

1月13日,龍湖成功發行 28億元公司債;

2月11日,據上交所披露,龍湖 2022年面向專業投資者公开發行的50億元小公募債券項目狀態更新爲“已反饋”。

再看碧桂園。

去年12月15日,根據深交所公告披露,碧桂園地產集團面向專業投資者公开發行公司債券(第四期)(債券簡稱:21碧地04,債券代碼:149748),發行規模爲10億元,本期債券爲4年期,票面利率爲6.3%。

1月20日,碧桂園成功發行2022年首筆ABS,規模5.2億元,票面利率僅5.3%。

1月21日,碧桂園成功發行39億港元可轉債,票面利率4.95%,期限4.5年。

3月1日,碧桂園成功在中國銀行間市場交易商協會注冊50億元中期票據。這是碧桂園首次在銀行間市場交易商協會成功申報注冊中期票據。

3月3日,碧桂園又成功獲得招商銀行150億地產並購融資授信。

根據雙方籤署的合作協議,招商銀行將授予碧桂園150億元並購融資額度,專用於碧桂園的地產並購業務,業務品種包括但不限於並購貸款、並購基金、資產證券化、以及基於並購相關業務需求所衍生的創新類融資產品。
下面說說我的看法
1、作爲民營房企,碧桂園、龍湖能在資本市場搶得“頭啖湯”,說明其基本面得到了市場和金融機構的充分認可。

這一點,在此次巨額的並購融資授信中體現的十分明顯。

據不完全統計,迄今爲止,能夠從銀行得到並購融資授信的房企,只有十三四家左右,基本以央企、地方國企、及國資背景的混合所有制房企爲主,民營房企僅有3家,即碧桂園、美的置業和港資的瑞安。
於民營房企而言,這個時候還有余力去並購,不僅是自身實力最直接的證明,也意味着在金融機構眼中,這些民營房企的質地是沒問題的。

而從授信額度上看,規模達到150億級以上的,只有三家,華潤(華潤置地+華潤萬象生活)230億、中糧旗下的大悅城200億、碧桂園150億。

可見,碧桂園得到了與央企相似的“待遇”。

在國內,沒有誰能比金融機構尤其是銀行,更能了解一家房企的狀況了。

巨額授信的背後,充分說明了一點:碧桂園依舊很穩健。
2、最直接的意義就是,碧桂園的現金流安全邊際得到加固加厚。

這一輪行業調整中,房企暴雷無一例外都是由現金流危機觸發。

碧桂園是屬於少數相對安全、穩健的房企,而現在源源不斷的新“活水”的注入,則會進一步做厚碧桂園的現金流,使其更安全、更穩健。
3、巨額授信給碧桂園帶來的直接好處是,其接下來在並購大战中,有了充足的彈藥儲備和糧草資源,可以更好把握市場上所呈現的收並購機遇。

從行業視角來看,現在有兩點基本是可以明確的。

一、從態度上,國家絕不會坐視地產行業出現系統性危機,不過,樂見行業出現結構性的優勝劣汰。

二、從策略上,國家則傾向於通過扶持優質房企收並購,來實現行業風險的出清。

看懂了這兩點,對優質房企而言,現在要思考的就不再是“行業還值不值得的問題”,而是“能否及如何獲得扶持/支持的問題”。

只要獲得支持,拿到參與並購的籌碼,這個行業就依然大有可爲。即便市場總盤子增速變緩了,通過收並購來獲得市場份額,優質房企依然能獲得可觀的增量空間。

這也是優質房企,在下半場發展的底層驅動邏輯之一。

所以,獲得銀行150億的授信,體現了碧桂園在行業中的龍頭優勢,同時也爲未來的發展注入了動力。

那么,爲什么會是碧桂園呢?

提起碧桂園,其廣泛布局三四线讓人印象深刻。

作爲中國新型城鎮化的身體力行者,碧桂園廣泛的布局爲超過450萬戶業主提供了美好的安居之所。

正是因爲布局廣泛,在行業出現劇烈波動時,碧桂園才有能力應對市場,保持穩健經營。
其中,至關重要的兩項,銷售能力和現金流管理能力,個人認爲,放眼行業碧桂園都是首屈一指的存在。

於房企來說,銷售是一切的出發點,銷售能力凌駕於所有能力之上。

據克而瑞統計,2022年1-2月,碧桂園全口徑銷售額922.9億,不僅依舊穩居行業第一,相對表現也是同梯隊房企中最好的之一。

要知道,2022年春節是沒有明顯的返鄉置業潮的,碧桂園還能打出如此逆風局,銷售能力可見一斑。

房子能賣得出去、賣得更多,是前提性能力,而銷售回款是必要性能力。只有快速回款、高比率回款,才算完成銷售閉環,房企也才能自主造血。

近幾年,碧桂園則一直維持着90%以上的高回款率。而據北商研究院統計,2020年上市房企的銷售回款率一般水平在80%。碧桂園高出均值近11個百分點。

小結:

資金是聰明的,房企誰優誰劣,它們最知根知底;

資金又是逐利的,只會錦上添花,鮮有雪中送炭。

在行業大調整的檔口,當民營房企還能成爲金融機構的座上賓,只能說明這一點:這些民營房企是真的優秀!

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標題:這幾家民營房企,憑什么獲得資本市場認可?

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