◎ 文 / 村長

不知不覺間,保利發展的行業白皮書已邁入第6個年頭。

就在4月8日,由保利發展、保利投顧聯合出品的《保利2021-2022年房地產行業白皮書》正式問世。

面對地產行業的未有之大變局,最難的就是在不確定性中找到確定性。

事實證明,在這方面,保利可能是做得最好的企業之一。

比如早在2017年,保利就率先提出房地產行業進入總量峯值時代,近5年的行業規模變化印證了這一判斷;

2018年,提出房地產市場窄幅箱體運動是必然趨勢;

2019年,提出城市的生命周期就是房地產的生命周期、人口遷徙的變化決定城市格局之變;

2020年,提出周期拉長,房企逆周期操作空間收窄;

2021年,提出城市輪動的序列正由“雁行模式”轉向超級分化;

而2022年,保利對行業的看法是是什么?未來的趨勢和格局有將如何演繹?

爲此,我們專門提煉了今年白皮書中最精華的15點,以饗讀者。

1傳統“三高“模式爲經濟和行業平穩發展埋下隱患,2021年的行業調控是必要的。  

2021年是房地產行業底層邏輯和運行規則發生深刻變化的一年。多重政策疊加成爲行業出清的導火索,信心不足是最深層次因素。

一是個別企業暴雷事件嚴重衝擊房地產市場和資本市場的信心,導致信任度缺失;

二是一二手房全面限價,封閉了房價上升空間,加上房地產稅的利劍高懸,客戶購买邏輯根本改變,對穩市政策的反應邊際減弱;

三是客戶收入預期和購买力下降,使房地產市場承壓,而市場下行又對經濟和財政形成慣性壓力。

但根本原因在於“高負債、高槓杆、高周轉”的模式難以爲繼。

經過本輪調控,我國房地產泡沫化金融化勢頭得到根本扭轉。整體上來說,局面仍是可控的,本輪調控用局部代價換取整體最大平穩。

點評調控讓“局部”成了代價,會痛幾年,但不調控“整體”都是代價,會痛幾十年。

(日本與美國房地產泡沫後房價走勢)

數據來源:OECD

2伴隨行業出清壓力,市場向下擊破箱體,出現超預期下跌,“三穩”迫切性凸顯。 

2017-2020年,樓市運行連續四年呈現穩定的“箱體運行”。2021年,由於政策疊加效應,伴隨行業出清壓力,市場向下擊破箱體,出現超預期下跌。

當前形勢下,要盡快穩定房地產市場,果斷出手,切實、加快落實中央各項會議精神,加大穩市和糾偏力度,才能避免陷入“房地產和經濟相互推動下跌的負面螺旋”,確保實現“三穩”。

點評治“本”要先治“標”。

(全國新建商品房銷售面積同比漲幅)

數據來源:國家統計局

3當前政策力度仍不足以令市場“放量築底”,市場預期和信心預估還需要比較長的時間來修復。  

信貸糾偏、地方穩市、支持合理需求等措施,雖然都取得了正面效果,但由於樓市下行勢大力沉,現有的政策力度仍不足以令市場“放量築底”,市場預期和信心預估還需要比較長的時間來修復。

寒冬結束或許不遠了,但春江水還遠未暖。

4行業運行邏輯發生根本性改變,呈現“五化”趨勢。

一是去金融化,房企要保持適度槓杆,不能過度借貸;消費端也不能把房子作爲金融產品。二是制造業化,土地紅利不再、利潤下行,必須用制造業思維和精益管理的理念。

三是極致專業化,產品和服務都要做到最好。四是功能民生化,民生保障是最根本的。五是競爭格局加劇分化,信用和專業能力將成爲最核心的競爭力,強者恆強、弱者恆弱,行業門檻也會越來越高。

點評人間清醒,回顧常識!“五化”的本質就是地產“去魅”,呈現“原生色”。

5“房住不炒”並沒有動搖房地產“支柱產業”的地位,其仍是穩增長、擴內需的關鍵力量。 

2021年全國一二手住房合計銷售額超過23萬億元,多年來一直是我國居民最大內需市場,同時帶動了家具、家電、紡織、裝修裝飾等一系列相關消費,對GDP增長的貢獻率接近20%。

作爲國民經濟的支柱產業,住房消費也再爲構築“內循環、雙循環的新格局”提供重要支撐。

我國房地產業對經濟增長的貢獻仍有提升空間。對比發達國家,我國房地產業增加值佔GDP比重並不算突出,以人均GDP突破1萬美元爲時間節點,我國房地產業佔比較美國、日本等分別低2個百分點、1.7個百分點。

點評房地產這根柱子過去離不开,現在離不开,未來依然離不开。

(全球主要國家房地產業增加值佔GDP比重)
數據來源:Wind
備注:圖中橫軸0代表各國家人均GDP首次突破1萬美元的年份,數序爲時間節點前後年份。

6中長期看,行業基本面沒有改變,仍能良性循環,合理住房需求有支撐。  

市場短期走勢看的是市場預期,中期走勢遵循運行周期,長期走勢遵循生命周期。

中長期看,我國經濟發展韌性強、潛力大、前景廣闊、長期向好的基本面沒有變,人均收入穩步提高,居民對美好生活的向往不斷提升,對居住品質的需求不斷釋放。

點評地產只是不好做了,不是沒得做了!

7行業整體可能進入構築右肩階段,需求多元化,要把握成熟期的結構性機會。

近5年行業已進入“總量峯值”時代,正在邁向峯值右肩的“減量發展”時代,行業生命周期仍處成熟期,接下來關鍵在於把握結構性的機會。

比如需求多元化,改善需求成爲市場主力;家庭小型化,年輕人獨立居住需求增多;老齡人口持續增長,適老化住房需求增加。

點評未來的房地產是“結構性牛市”。

8城市分化,大中城市生命周期向上。 

城市的生命周期就是房地產的生命周期。基本面好的大中城市,人口、產業集聚,城市生命周期向上,房地產市場仍處於成長期,需求量仍在擴容。在人口流入城市,剛需依然旺盛。

點評全國樓市大分化的實質就是城市的大分化。

(我國重點城市人口增量及流動人口數量)
數據來源:國家統計局
圖注:標“*”的鄭州、蘇州等城市流動人口採用“常住人口-戶籍人口”進行估算,存在一定誤差。

9房地產稅影響深遠,中長期來看,其預期觸發家庭資產配置邏輯轉變。  

保利發展的研究團隊對重點40城客戶的調研顯示,近半年有置業計劃的1400組客戶中,在房地產稅試點預期下,75%的客戶放棄購买或觀望,主動延遲入市。

在等待靴子落地過程中,房地產稅對客戶購买邏輯也產生深遠影響,從以往买小、买多(套),到以後买少、买適中、买精。

點評房地產稅一把超好用的長效預期管理工具。

10城市潛能的差異,推動市場從超級分化向頂級分化演變。  

比如同樣是二线城市,由於人口潛能的差異,房地產市場分化亦呈現加劇態勢,人口高增量城市,其商品住宅成交韌性較強;人口低增量城市,其商品住宅成交規模存在瓶頸;

點評不是所有的二线都有機會。

11需求邏輯向居住屬性回歸,有效市場邊界在退縮。  

本輪限價疊加市場深度下行,大中城市的有效市場邊界持續收縮。2017年外溢需求高位時,多數城市的市場邊界大於行政邊界;及至今年,多數城市的市場邊界已明顯小於行政邊界,只有距離特別近的區域才會超出行政邊界。

在此背景下,城市的價格體系正在重構(包括地價),將以核心區最新價格(一手房限價、二手房限價、市場真實交易價的孰低原則)爲坐標

中長期看,有效市場邊界以就業活力區爲中心,以一定通勤距離爲半徑分圈層外延。

比如廣州,中心四區集聚就業人口的46%,常住人口的34%,以其爲圓心劃分出一二三四线市場,天河屬於一线,從化屬於四线。

點評大分化時代,能級再高的城市,也有坑。

12商辦市場容量下降,結構性供需矛盾突出。

全國商業及辦公市場容量2017年見頂後連續四年下降,在商品房銷售額中佔比不斷下滑,從2018年1.96萬億、13.1%回落至2021年1.4萬億、7.9%,銷售均價連續三年回落。

同時結構性矛盾明顯,經營性物業尤其是商業及辦公的供給和需求不匹配,需求集中在一二线城市、產業強、需求大的核心板塊,但一二线非核心板塊與三四线城市供應偏大,空置率上升。

地方政府應破除過去“多建商辦就能提高稅收”的慣性思維,認識到稅收與產業發展緊密相關。應着力提高營商環境,出台支持性財稅政策,把產業做大做強,並從規劃與土地源頭控制新增商辦供應。

點評部分商辦是一顆尚未被充分重視的雷。

(重點城市商辦物業空置率)
數據來源:Wind

13房企高質量發展要轉向“內生式發展”,注重構建“動態能力”。 

從本輪行業出清來看,違約和評級下調導致企業主體信用喪失,“融銷雙殺”接踵而至,穩健的財務風格至關重要。

此外,房企構建“動態能力”愈發重要。“動態能力”要求房企根據經營環境變化與風險,不斷進行改革與經營模式再造。

當前形勢下,特別強調要加強政策研究與適應,提高對政策的領悟力和判斷力,並轉化爲企業體系化的執行力,這將成爲房企必備的核心競爭力

從靠行情喫飯到靠能力喫飯。

14經營性物業的發展要從“地產思維”轉向“真正經營”,由“被動獲取”轉爲“主動獲取”。 

過去,住宅反哺商業、銷售反饋經營的“算大账”邏輯已不再適宜。以商業地產爲例,核心區位、業態優勢、品牌運營下,若盈利模式成立,配套住宅只是錦上添花,可實現“獨立拓展”。

點評經營性物業過去是“雞肋”,現在是“雞腿”。

15市場化租賃住房商業模式不清晰,政策性租賃住房已形成政策閉環。 

住房保障體系頂層設計明確,租賃住房進入發展快車道,“十四五”期間新增保障性租賃住房佔新增住房供應總量的比例力爭達到30%以上。

當前,租賃住房行業呈現市場化與政策性雙軌並行的發展現狀。市場化房企憑借資金和資產優勢佔據頭部位置,但仍面臨盈利難題。

相比之下,政策性租賃住房推進速度快、路徑和商業模式基本清晰,但地方政府在資金籌集、建設和運營上面臨較大挑战。

政策通過前端讓渡地價、盤活存量,在建設和運營環節提供補貼,提高整體的EBITDA,後端納入公募REITs實現退出,形成了投融建管退的政策閉環。

點評租賃性住房正在成爲房企的新風口。

(典型城市實際管理人口與常住人口對比)
數據來源:各地政府公布

最後,額外用三句話,也是三顆心結束此文。

一是信心,要對中國房地產可持續發展有信心;

二是決心,要對行業發展模式轉變、產品結構調整有決心;

三是平常心,別焦慮、少內卷,做好該做的事;

總之,在不確定性中,相信國運、相信時代。

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標題:保利發展:對未來樓市的15點研判!

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