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中國房地產泡沫的萎縮正在危及這個全球第二大經濟體,造成的影響可能會持續數年。

來自中國房地產开發商的數據和官方統計報告顯示,中國許多城市的房價經歷了長期上漲後目前正在下跌。根據房地產行業數據提供商克而瑞(China Real Estate Information Corp.)的數據,中國數家最大型开發商在全國的樓盤銷售額已連續13個月同比下滑。


圖爲去年10月中國六安市的一個恆大建築群。圖片來源:RAUL ARIANO FOR THE WALL STREET JOURNAL

此外,有數百萬套預售住宅仍處於未完工狀態,在已交錢买房的購房者中引發一波“停貸斷供”潮。分析人士估計,如果購房者所买的樓盤爛尾,他們可能會拒絕償還總計高達3,700億美元的房貸。分析人士稱,多數中資銀行應有能力吸收這些壞账損失,中國不太可能因此發生金融危機。

更大的風險在於對中國經濟的影響。美國銀行(Bank of America)研究分析師在上個月的一份報告中指出,由於开發商面臨財務問題,2020年和2021年預售的住宅商品房面積約有9%可能無法按期完工交付,這大約會影響240萬戶家庭。

美國銀行的分析師指出,“這樣的事件如果未得到控制並擴散开來,可能會挫傷市場信心,打擊房地產銷售和投資,拖累整體經濟增長,並引發社會不穩定”,而這正值今年晚些時候中國將召开五年一次的中共代表大會。預計中國國家主席習近平將在這個備受關注的重要會議上獲得前所未有的第三個任期。

中國今年第二季度GDP同比僅增長0.4%,爲新冠疫情暴發以來的最差季度表現。雖然中國經濟增速放緩主要是受到抗疫封控和相關限制措施影響,但房地產行業在二季度收縮7%也是導致GDP疲軟的一個原因。

房地產業不景氣讓建材和房地產服務等多個行業也跟着遭殃,並導致銀行的貸款損失不斷增加,經濟學家表示,相關損害將難以迅速修復。

中國整體經濟放緩拖累個人收入和資產價值之際,房地產市場低迷也在打擊消費者信心。“經濟前景、消費者信心以及人們對未來的看法都發生了變化,”法國外貿銀行(Natixis)亞太首席經濟學家Alicia Garcia-Herrero表示。“我不認爲這是一場某些人所說的危機。但它是中國經濟將減速這一觀點背後的又一重要理由。”

中國房地產行業的信用壓力尚未蔓延到全球市場,不過,據彭博(Bloomberg)和Barclays Research的數據,由於發行方違約和債券價格大幅下跌,國際投資者因購买中國开發商的美元債券蒙受了約1,000億美元損失。

中國的商業銀行在確認和報告不良房地產貸款方面一直進展緩慢,但許多商業銀行已經收縮對房地產行業的授信。面向开發商的土地出讓也急劇減少,切斷了地方政府的一個主要收入來源,這也預示未來幾年將推出的新房地產項目會少得多。

密切追蹤中國形勢的紐約研究公司榮鼎集團(Rhodium Group)的中國市場研究主管Logan Wright稱,從未在中國見過如此大規模和嚴重的房地產市場放緩。他表示,在扭轉局面和抵消房地產低迷的經濟影響方面,中國政府能做的甚少。

樓市火爆

中國房地產市場低迷要追溯到中國政府近年來爲火爆的樓市降溫以及縮小在其看來是房地產泡沫的舉動;樓市泡沫有可能讓很多人买不起房。監管機構2020年對开發商的借貸設置了限制,促使銀行和其他貸款機構收緊放貸,導致許多开發商面臨貸款難問題。

自那以後,包括房地產巨頭中國恆大集團(China Evergrande Group, 3333.HK, 簡稱:中國恆大)在內的30多家开發商出現了美元債務違約。隨着購房者意識到开發商的財務困境,這些开發商在中國內地的樓盤銷售驟降。亞洲的美元債券市場幾乎向中國开發商關閉了大門,而且未來可能會出現更多違約。

中國房地產行業以前也經歷過下行,例如2013年和2014年,當時房價下跌,住宅銷售和房地產投資放緩。許多开發商收入減少,一些开發商因有大量未出售住房庫存而掙扎了數月,但它們並沒有失去融資渠道。

房價在隨後的幾年裏恢復了漲勢,而开發商則年復一年地刷新銷售紀錄。哈佛大學(Harvard University)經濟學家Kenneth Rogoff和國際貨幣基金組織(IMF)經濟學家Yuanchen Yang在一篇對於兩人合著的2020年研究論文的更新中寫道,估計房地產和相關行業佔到中國2018年GDP的26%左右。他們說,這個比例近年來一直保持相當穩定。

房地產行業最近的低迷表現部分歸因於中國开發商多年來的過度建設和過度借貸。


圖爲六安市的一個住宅區。圖片來源:RAUL ARIANO FOR THE WALL STREET JOURNAL

房地產陷入困境的一大原因是房屋預售收入減少。過去10年間,中國約80%的新房都是預售,即房屋只蓋了一部分就开始銷售,而开發商則承諾會在一到三年內完工交付這些房屋。預售所得成爲开發商的最大資金來源,他們依靠增加未完工樓盤的銷售來維持資金流動,從而滿足迫在眉睫的資金需求。

地方政府允許預售這種操作,針對已投入的工程建設資金達到總額不低於25%的樓盤向开發商發放預售許可證。开發商可以以全價出售這些房屋,在很多情況下买家先期支付約30%的首付,剩余款項則辦理房貸。

這些資金被存入監管账戶,用來支付建築費用,但松散的規定讓許多开發商在項目完工之前就提走了資金。去年,由於預售收入下降並且愈發難以獲得貸款,开發商缺乏現金來償還債務,問題就爆發了。

去年,在中國恆大开始搖搖欲墜、股債雙雙跳水之際,那些不久前剛剛在該公司位於江西景德鎮的一個樓盤买房的人們逐漸坐立難安。

中國恆大於去年年初預售了這個名爲恆大瓏庭(Evergrande Longting)的14棟住宅項目,該項目承諾在2023年交房。據一位自稱也买了其中一套房的景德鎮居民稱,在數百名業主开始償還房貸幾個月後,他們注意到項目施工速度放緩,工地上的工人從之前的數百人減少到幾十人。

根據該樓盤衆多業主籤署的一封聯名公开信,該項目2021年5月底全面停工。信中稱,項目於當年10月下旬復工,至2022年6月再次全面停工。

今年6月30日,業主們公开發出了他們的聯名信。信中還稱,如果該項目在今年10月20日之前未全面復工,他們將停止償還房貸。這封信在中國社交媒體上廣泛流傳,在其他未完工樓盤項目的購房者中也引發了類似行動。

這位景德鎮居民提供了包含衝突場面的視頻,這些視頻顯示,上個月,一些業主再次來到景德鎮市政府,要求制定一項計劃,確保他們的房子能夠交付。他說,警察帶走了三個人。據他稱,景德鎮市政府隨後通知業主,該項目將於明年年底交付。

中國恆大和當地政府均未回復記者的置評請求。

停貸潮

在距離景德鎮以北約500英裏(約合800公裏)的鄭州,中國恆大等一些开發商的數十個爛尾樓的業主也聯合起來,威脅要停止還貸。

與中國的許多城鎮一樣,城鎮化的迅速推進使鄭州從工業中心轉變爲一個大都市。鄭州的房地產行業开始起飛,該市有充足的土地供應,开發商推出並銷售住宅項目,這些項目的設計藍圖包括遊泳池、溜冰場、景觀花園和購物中心。

據數據提供商萬得(Wind),2018年到2020年期間,鄭州按建築面積計算的年度房屋銷售在中國城市中名列第二,住宅均價飆升了40%。

2021年7月,強降雨導致鄭州發生洪災。之後一個月,該市又實施了新冠疫情防控措施。鄭州幾位受影響的購房者說,多個現金緊張的开發商的樓盤項目建設隨後放緩或停工。根據鄭州房屋主管部門的數據,該市2021年新建商品房銷售較2020年下降了30%。

不少人在鄭州市政府監控的在线領導留言板上寫下了怨言,許多人感嘆得不到开發商或政府官員的答復。

上個月,鄭州購房者得知景德鎮的這個恆大項目發生了停供事件,紛紛效仿,尋求向地方政府和开發商施壓,以推動他們买的期房所在項目復工。據克而瑞提供的信息,鄭州的停貸樓盤項目數已達30多個。鄭州的停貸問題在中國城市中最爲嚴重。

鄭州市政府上周宣布,將設立一個房地產紓困基金來應對上述問題,稱該基金將用於“盡力解決房地產企業資金鏈斷裂的急迫困難,緩解當前房地產項目停工停按揭月供造成的突出社會問題和可能引發的系統性金融風險,提振市場信心”。

據鄭州市政府公布的相關方案,該基金規模暫定爲人民幣100億元(約合15億美元),可能獲得來自國有企業、金融機構等的更多資金。

停貸潮已引發對中國銀行業穩定性的擔憂。據央行數據,截至今年3月底,中國金融機構個人住房貸款余額約合5.8萬億美元。在中國審查機構刪除社交媒體上很多相關帖子之前,停貸潮已波及300多個房地產項目。


圖爲去年10月六安市在建的恆大童世界建築群。圖片來源:RAUL ARIANO FOR THE WALL STREET JOURNAL

中央政府的決策層沒有對房地產行業實施任何廣泛救助,只是重申了“房住不炒”的口號。這些決策者反而責成地方政府化解購房者擔憂,確保未完工的樓盤項目會完工。

除鄭州外,很少有城市說明了計劃如何解決這個問題。最近中國出現了幾起停貸抗議活動,此前許多城市的政府曾試圖通過各種辦法來幫助开發商重振銷售,比如降低首付比例、下調利率、提供現金補貼以及取消多套房限購政策等。

澳新銀行(ANZ)高級中國經濟學家王蕊(Betty Wang)表示,在高層決策者沒有給出明確指引的情況下,中國房地產行業規模在一段時間內將繼續收縮。王蕊稱,房地產市場已經歷了一次硬着陸,許多开發商將很難從這種低迷中恢復元氣。

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標題:中國樓市泡沫破裂會加劇國內經濟困境(組圖)

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