2022年下半年,全國樓市仍處於艱難尋底中,且下行態勢嚴峻。

9月16日,國家統計局發布8月份房地產相關數據,各指標表現雖稍有起色,但仍然難言樂觀。在購房者預期偏弱及傳統銷售淡季等因素綜合影響下,全國地產市場活躍度延續低迷態勢,原本已經表現脆弱的房地產行業依然面臨向下的壓力。

基數效應下,銷售跌幅收窄

對於八月樓市,有一個好消息和一個壞消息。

好消息是,1-8月份銷售跌幅收窄了,壞消息是,跌幅收窄是因爲去年8月份房地產已經處於下行空間,所以基數低。

統計局數據顯示,1-8月份,全國商品房銷售面積跌幅(-23.0%)和銷售金額跌幅(-27.9%)均比1-7月份微幅收窄,單月同比收窄趨勢更明顯,主要原因在於去年8月份同比跌幅較大,導致較低的基數。事實上,8月份30大城市新房成交同比下降18.7%,環比下降6.03%。

各區域來看,1-8月,僅東部地區商品房銷售面積累計同比降幅收窄,中部、西部及東北地區市場銷售規模累計同比降幅繼續下探,市場情緒尚未修復。

對於銷售表現不好的原因,廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認爲,7月份疫情在部分城市再次出現,8月份疫情進一步擴散,中高風險地區增加,包括一二线熱點城市,管控力度加大,導致线下看房和交易受到影響。

此外,企業風險處置偏慢,出險名單持續拉長,導致市場對新房或期房的接受度下降,疊加疫情衝擊擴大,居民預期進一步下降。

另外,新房和二手房價格下跌擴大,導致對未來地產的走勢不樂觀,买房的積極性下降。二手房價格下跌更明顯,交易周期拉長,深圳二手房掛牌到交易的周期長達一年左右,對賣一买一的換房需求造成較大衝擊,也阻礙了新房交易。

到位資金跌幅收窄

8月份,开發商到位資金降幅(-25.0%)比7月份(-25.4%)有所收窄。其中,國內貸款收窄了1個百分點。

近期央行及國常會不斷強調,要增強信貸有效投放,通過降低政策利率引導市場利率下降,支持合理融資需求。但是,整體來看,保交樓將金融債權後置,銀行信托等金融機構對开發商貸款投放比較謹慎。自籌資金跌幅繼續擴大,意味着以开發商整體信用爲依托的境內外債券發行仍舊受阻。定金預收款和按揭貸款跌幅在收窄,主要是去年8月基數較低的結果。

李宇嘉認爲,开發商外源融資仍舊處於冰凍狀態,內源資金取決於銷售端的復蘇態勢。在國企央企拿地強度下降的情況下,未來到位資金不容樂觀。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出,1-8月份,全國房地產开發企業到位資金同比增速爲-25.0%。房企資金到位情況和外部金融環境存在略矛盾和不吻合的地方,說明當前要夯實既有政策,真正促進房企資金狀況的改善。各地要高度重視此類問題,防範滋生出新的金融風險。

拿地跌幅繼續擴大 保交樓取得進展

統計局數據顯示,1-8月,交易市場情緒短期未有改善下,房地產开發投資額及新开工面積同比降幅均擴大,8月單月房地產开發投資額降幅達13.8%,房屋新开工面積同比降幅連續5個月超四成,降幅較7月分別擴大1.5和0.3個百分點,企業投資信心仍較弱。

中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜指出,短期來看,隨着“保交樓”措施的進一步落實及推進,房地產开發投資有望邊際修復,但整體調整壓力仍較大;在交易市場低迷情緒短期難改及企業資金持續承壓下,企業开工意愿仍不足,新开工面積深度調整態勢或將延續。

李宇嘉認爲,拿地跌幅繼續擴大,一方面是因爲二批次後的空擋,另一方面开發商拿地積極性較低。保交樓方面,盡管紓困基金、專項借款來了,但僅限於資金平衡的項目,救項目、補救企業的姿態明顯,鼓勵資不抵債的破產,开發商拿地的積極性繼續下降。同樣,這種情緒也傳導至开工端。1-8月份,新开工下降45.7%,比1-7月份的-45.4%,跌幅繼續擴大。

1-8月份,竣工面積下降21.1%,比1-7月份的-23.3%收窄了2.2個百分點,單月竣工面積下跌2.5%,比7月份的-36%收窄更明顯,意味着保交樓、促交付取得明顯進展,

拿地、开工下降,直接衝擊开發投資。1-8月份,开發投資下跌7.4%,跌幅比1-7擴大了整整一個百分點,其中住宅开發投資跌幅(-4.8%)也擴大了1個百分點,且跌幅大於全部房地產投資,彰顯了住宅投資受到信用風險事件的影響更大。

展望未來,李宇嘉認爲,保交樓和風險處置進入攻堅期,供給端衝擊繼續存在,房地產行業全鏈條下行的態勢難以短期內扭轉。不過供給端處置風險的力度明顯加大,壞的企業开始出清,盡管拖累行業和市場,但能極大修復市場對於風險的擔心,對於期房的不接受,這是邁向良性循環必經階段。需求端,只要供給端的問題逐步解決,需求端對風險的擔心下降,對期房的接受度提高,供需兩端的良性循環才能實現。當然,疫情衝擊及經濟下行導致需求端支付能力下降的同時,預期明顯弱化,而房價還在歷史高位上,這是阻礙需求回升的主因。

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