最近房地產行業似乎依然在築底的過程中,前不久的中報季更是全景呈現了當下房企的艱難狀態:
  • 超過1/3上市房企淨利潤虧損:
  • 超過2/3上市房企淨利潤下滑;
  • 恆大、世茂、奧園、佳兆業、正榮等衆多出險房企放棄了中報發布。
然而,艱難狀態僅限於內地的房企,港資房企似乎依然是歲月靜好。由此,也越來越佩服那些清醒的香港地產大佬。
事實上,在很多年前,香港地產大佬、恆隆集團董事長陳啓宗就斷言中國房地產开發模式不可持續,早晚要出問題。
在他看來,中國房地產已經成爲一個瘋子的行業,整個开發模式就是一個規模的比拼,速度的比拼。在一個瘋子的行業,你不是瘋子就不容易致勝,所以在過往幾十年有了很多瘋子出現。
在這個瘋子的行業,重要的不在於一家企業賺多少錢,只要你做大就行,做大就要貸款、借錢,簡直是到了一個莫名其妙的程度。
他更是大膽地指出,瘋子的前途大半就是兩個,一個是進監牢,一個是破產。
在陳啓宗講這些話的時候,整個中國房地產行業還在瘋狂擴張之中,內地的地產大佬們尚處於頭腦發熱的狀態,甚至於揶揄香港地產大佬太保守了,自信用不了幾年,香港房地產市場就會被內地房企完全佔領。
事實證明,香港地產大佬才是真正的人間清醒,站在中國房地產行業的至暗時刻,或許我們有必要再重溫這位香港地產大佬此前曾在中國房地產博鰲論壇上給中國房地產的警示。

 01

多年前我講過一句話,中國住房房地產的黃金時期早就已經過去了,要是你是參與者,你就往往不愿意面對現實,所以你的反應就會晚。

當然你意識到情況,並不表示你立刻就要採取行動,但是你必須有充分的心理準備,要不然市場改變的時候,你就會被放在一個非常被動的位置上。

今天我有好消息帶給大家,也有壞消息帶給大家。

好消息是,這個行業絕對會繼續下去,不用擔心,有些行業比如說某些高科技的行業,可能一夜之間就消失了,我們這個行業是絕對不會的,恐怕還會維持幾十年、幾百年,因爲住房乃是人類必須的一件事。

但是,它的持續發展並不表示你跟我能夠在其中賺到錢、謀到福祉。

需求永遠存在,市場也永遠存在,不會因爲今天我們行業面對的難處就消失,所以從這個角度來看,那是好消息。

壞消息是,賺大錢的機會基本上過去了,而且是機會越來越小。

我想問這個問題,要是你不是在這個行業,你會不會在今天這個環境進入這個行業?

比如說你剛大學畢業,你會不會想做一個住房房地產的开發商?如果你不愿意進入這個行業,我們已經在這個行業的人就會思考,我還要不要繼續留在這個行業?

我問這個問題,對我們這個行業的企業的朋友們來說,你可能給出的答案是,我沒得選擇,我一定要留在這個行業。至少你經過了一個理性的步驟去考慮這個問題,從而得出應該留下來的決定。

但是你要非常清楚地知道,賺大錢的機會已經過去了。

賺大錢有兩個方法,一個是我做的不多,但是附加價值很高,邊際利潤很大。我做一點點就可以賺很多錢。

另一個就是利潤很低,所以我就要做好多好多,才能夠賺到一點錢。我想我們這個行業絕對是已經進到後者。

所以這就是壞消息。

我告訴行業的朋友們,騙人是絕對不好的,但是騙自己是更不好的事。所以我們在行業內千萬不要騙人,但也請求大家理性地思考一個問題,你也不要騙自己,要不然你的將來可能會不那么理想。

 02

要研究房地產如何改變,首先要看一看我們是怎么走到這一步,爲什么我們會走到這一步?

老實說十幾年前甚至於20年前,我們就應該知道住房房地產這個商業的模式是不可持續的,當然我也理解,人在江湖、身不由己。

你進到這個行業裏,也不能否認在以往的20多年是很多賺大錢的機會,你既然選擇了這條路,你就只能繼續玩這個遊戲。

但是你玩這個遊戲的同時,必須頭腦冷靜,知道這個模式是不可以持續的,總有一天會完結的,你就每天都要活在恐懼裏面。

我常常講一句話,凡是做生意的人,對市場要有相當的敬畏,活在危機感裏面,知道有一天這個遊戲會結束。要是你這樣的話,最少你的心理上、管理上都能有充分的預備。

爲什么我說它是不可持續的呢?

當然遠古的不要講,二三十年前,這個行業是非常不規範的,怎么拿地、怎么貸款、怎么賣房子,當時都非常不規範,所以十幾年前我就寫過一篇文章,爲什么香港的大房地產企業沒有一個能在中國內地住房房地產領域賺到好多錢。

因爲這個市場太不規範。以往這20年來,也不能否認這個市場是越來越規範化,這是大勢所趨,是一個市場慢慢成熟的表現。

對於我們行業,對於整個經濟體,對於社會都是大好事。

但是在規範化的過程中,你就不能光是靠從前那些不規範的手法去賺錢,由一個不規範的競爭到一個比較規範的競爭,這裏又出了另外一個問題,越規範化賺錢就越難。

所以我們這個行業就變成一個完全是量的較量,你拿地一年能拿多少,一年該完成多少、銷售多少,完全是靠數量爲主的行業,這也是我多年前就講過的。

不止是量的較量,還是一個速度的較量,你要比別人快,所以你蓋樓的標準很容易就會下降,因爲是個速度的較量。

然後還是一個貸款的較量,你神通廣大,能夠找到錢或者找到比較便宜的錢,你就有優勢,因爲這樣量的較量、速度的較量,貸款來源的較量,就產生了一幫成功者,但是這些成功者絕對是暫時的成功者,不可能是永遠的成功者。

這邊是膽子大,在過去20多年,這個行業膽小鬼賺不了錢,所以這個量的較量、速度的較量就變成膽子的較量。我也在這裏說過一句很白的話,以往是看你“發瘋”程度的較量。

這個行業現在正在發生的事大家都知道,我見到有幾位朋友非常理性地去看這個行業,他們都是行內人,他們就非常懊惱,因爲他們理性,所以不能跟那些“瘋子”去較勁,膽子也沒他們大,但是那些人能做得長,其他人早晚會消失。

好多年前我就聽說好多房地產商开始去做別的行業了,比如去做鋼鐵、水、電動汽車等等。那些大房地產企業做這些事的時候,就是你退出這個行業的時候。

因爲房地產應該是一個相對來說能賺錢的行業,那些老大們都去做別的事了,去賣水了,去種菜了,去搞電動汽車了,去煉鋼了,這就證明他們心裏非常清楚,他們從事的住房房地產行業不再是一個好賺錢的行業,要是仍然好賺錢,爲什么要搞別的東西?

那些行業跟房地產行業完全沒關系。所以你聽到有些老大們去搞這個事的時候,就是你退出江湖的時候,最少是你要小心行事的時候。

03

我再說一件事,是你們很多人不喜歡聽的,好多年前有一些詞匯我沒聽過,比如說文旅地產、養老地產等等,一大堆這樣的新名詞,我一聽我就說,不好。

爲什么?

那些都是相對於住宅房地產很小的市場,也就是說好的市場、大的市場已經沒有什么機會了。所以有些人就去搞一些不值得我們花工夫去做的很小的領域。

不是說不可以賺錢,但是是很小的市場,多點人進去它就飽和了,所以你聽到別人講文旅地產、養老地產的時候,你心裏要非常清楚,這是非常不好的時候。

所以從這方面來說,住房房地產已經到了賺大錢的尾聲,或者是這個時代已經過去。

當然,這裏面還有兩方面的復雜情況,第一是因爲住房是民生所需,如果政府不幹預、不規範,那就是不負責任的政府,如果來幹預的政府是負責任的政府,所以他們的幹預是應該的。

行業裏不少人也真的是做得太過了,所以也不要埋怨政府,當然他們的手法怎么樣,他們的方法怎么樣,你可能不喜歡,你不喜歡是你的事,他們要負責市場的規範化、老百姓的福祉,所以他們要做他們就做了。

我也奉勸我的同行們,不要太多的埋怨政府,他們是在做自己該做的事。這是做住房房地產需要有準備的一些事情。

這個行業早年實在是賺了不少錢,所以那些參與者、老板們,他們有些自我膨脹,而且是自我膨脹到很嚴重的地步。

錢跟名,或者說名跟利,對我們任何人來說都是極其危險的一件事,對你的健康不好,當然沒有這些東西也不好,所以你要如何地在贏得名跟利的同時,你的心裏要平衡,要不然你很容易做出不理性的決定。

你做出不理性的決定,絕大部分過了一段時期之後,你回過頭看都是錯誤的決定,你會有一種不是因爲企業長遠不好而做出一些短期爲了滿足自己的自我感覺良好而做出的決定,這是屢見不鮮的事,在不同行業都有,但是特別是在房地產行業比較突出。

作爲一個行業的參與者,作爲一個在行業參與幾十年的人,也是觀察各地實踐的人,都有同樣的難處。

我膨脹,因爲名和利,大家不再冷靜,不能再理性地思考企業的發展,結果你的企業就變得非常的不穩健。

但要是一個行業裏過多這樣的不理性的人,過多這樣不穩健的企業,整個行業就會變得不理性、不穩健。

這正是我們這個行業以往二三十年來的一個寫照。

當然,我知道我的不少朋友是這個行業裏理性的一幫人,以往這二三十年一方面在賺錢,但是另一方面也基本上是日子不好過的,因爲他們不可能像那些“瘋子”們那樣去做一些發瘋的事,所以他們賺的錢在以往幾十年一直比別人少,但是他們絕對是比較理性、比較穩健的。

04

最後允許我講講我們這個行業裏企業的三個選擇:

第一是仍然留在本行。

因爲反正這個行業不會消失,不過利潤會變得非常低、非常薄,跟營建商差不多,但是你的風險比他們還要大,因爲你要去买地。所以留在本行還可以賺錢,但是賺的不是大錢,而且你要比從前小心很多,因爲你的盈利率會下降,你一不小心就會虧本。

第二,轉去做商業房地產。

這一塊也是要非常小心的事情,商業房地產跟住宅房地產就像我們打乒乓球和打網球的分別,有相當類似之處,但是也有相當不同之處。

乒乓球和網球,你能打一個並不表示你就能打另外一個,兩者都可以玩,但是所需要的能力是不一樣的。比如說你做商業房地產你所需要的長线的資金是大頭,而且你可能是不容易套現的,因爲商業房地產,以往因爲市場的需要,很多人蓋了就賣。從行業的角度來看,從社會的角度來看,從經濟的角度來看都不是好事。

你這個中低檔的商場太多了,所以你要在中低檔行業賺錢不容易,供應太多利潤就減少。你說往高端去走,做高端的商業,就像恆隆這種少數的企業,能在高檔的做商場的企業裏面算是成功的,但是我提醒大家一句話,到今天爲止,在高檔的商業房地產領域,成功的主要是香港的企業,內地的也有,但都不是民企,都是跟政府掛鉤的企業。民企在這方面成功的幾乎沒有。

 你說不做商場,去做寫字樓。寫字樓更離譜,我從來沒有見過一個市場全是建高樓的,那個寫字樓的空置率是很高的,在中國內地的一二线大城市都很高的空置率,寫字樓市場的空置率30%、40%甚至更多,你憑什么本事能在那樣的市場裏賺錢?

還有一些是做酒店,我從來不喜歡酒店,酒店是個很不好的行業,所謂不好是賺錢不好的意思,它有社會的需求,但是要賺錢,我在別的地方賺了錢,我可以住任何的酒店,你讓我擁有酒店,我是被逼的,我做個五六十萬平米的項目,裏面必須有一家酒店,但是那個絕對不是賺錢的主要方面。

所以轉型做商業房地產不容易。

第三,退出房地產。

我不是鼓勵你退出,我不過是提出來供大家參考。正如我剛才說的,要是你從來沒有進這個行業,你還進不進?要是你不進這個行業,爲什么一定要留在這個行業?

當然我知道代價是很高的,但是卻又是值得我們思考的一個問題。不是說沒有這個市場,但是不一定是一個從前想象的市場。所以可能退出住房房地產也是一個選項。

2017年的時候在博鰲房地產論壇上大家討論內地的大房地產商會在香港取代香港的房地產商嗎,當年在臺上所有人都認爲5年之內會取代香港,我是當年唯一一個說不可能發生的,不到一年就證明我是對的,不是因爲我比別人聰明,可能是因爲我在行業裏久一點,而且我參與度不如你們,所以可能冷靜一點、理性一點,也希望我的小公司穩健一點。

注:上述觀點是陳啓宗先生是在去年觀點舉辦的博鰲房地產論壇上公开發表的,本文僅做整理。

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標題:香港地產大佬的房地產瘋子論

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