文|杆姐&編輯|雯雯(歡迎關注她)
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萬物雲終於要上市了。
9月22日,萬物雲招股結束,最終上市定價或在49.35港元,募資約57.60億港元。據說,這是港股今年以來首次公开發行募資額最大的公司
根據中信建投發布的數據,萬物雲全球發售完成後對應市值549.7億港元至615.1億港元,在物管行業僅次於華潤萬象生活,超過碧桂園服務、保利物業等。
01
真朋友
9月19日,萬物雲正式开啓全球路演,董事長兼總經理朱保全在微信朋友圈說:差市場結交真朋友。
市場是真差。港股今年的寒氣,估計傳到了每一位內地投資者的身上(雖然A股也慘,但慘不過港股)。
以在港上市的幾大巨頭爲例,槓杆地產印象裏,騰訊、阿裏從各自最高點到現在,市值分別蒸發了大概4萬億港元,美團蒸發1.8萬億左右,京東、百度等巨頭也都是幾千億、幾千億的蒸發。其他行業更別提了,慘不忍睹。
9月21日,恆生指數直接跌回11年前的2011年
行業來看,物企相比前幾年的風光,這兩年也是差。一方面物企規模增速正在下降,另一方面市面上流出的項目減少、物企在收並購方面更爲克制,增量減少。
2022上半年,物企營收平均漲幅17.58%,同比2021年54.9%的漲幅,大幅下降37.32個百分點,這也是物企營收增速首次出現下滑。
 58家上市物企中,有19家物企淨利潤出現下滑,佔比33%,是近年來盈利規模收縮涉及物企最多的一次。
圖片來源|浙商證券(特此感謝)
不過部分龍頭們的表現也有可圈可點的地方。如上圖,浙商證券研報顯示,17家樣本物企中,碧桂園服務(+73.5%)、合景悠活(+68.0%)、金茂服務(+60%)和旭輝永升服(+53.6%)保持較高增速。
市場很差,真朋友在哪?對萬物雲來說,至少目前好像有幾個了,基石投資者陣容堪稱豪華。包括淡馬錫、瑞銀資管、中國誠通控股以及旗下的中國國有企業混合所有制改革基金、潤暉投資、HHLR基金及YHG投資、Athos資本等,基石投資金額約2.8億美元。
02
“科技”含量多高?
萬物雲前身爲萬科物業發展股份有限公司,是萬科下屬控股子公司,業務始於1990年,2020年更名爲萬物雲。萬物雲定位於物管行業的空間科技服務商,希望成爲物管行業的數字科技領跑者。
2021年11月5日,萬科發布公告稱,其第十九屆董事會第十三次會議審議通過擬分拆萬物雲於港交所上市的相關議案。
2022年4月1日,萬物雲在港交所遞交招股書。
聆訊資料集顯示,其主要包括三大板塊的業務模式:社區空間居住消費服務部,包括物業服務、居住相關資產服務和其他社區增值服務;其中自萬科集團及其合營企業或聯營公司產生的收入分別佔其總收入的2.3%、2.3%、2.1%及1.7%,來自萬科集團及其合營企業或聯營公司开發的住宅物業的收入分別佔其住宅物業服務收入的66.5%、64.5%、61.0%及55.7%
商企和城市空間綜合服務,向企業、政府及其他機構客戶提供的除AIoT及BPaaS解決方案服務以外服務均歸類於該業務板塊,主要包括物業及設施管理服務、开發商增值服務及城市空間整合服務;
AIoT及BPaaS解決方案服務,萬物雲开發了AIoT、BPaaS等一系列技術驅動的解決方案,目前已應用於國內100個城市的3402個目標街道。
雖然萬物雲改了名,且开始提及其科技屬性,但從營收分布來看,其“傳統色彩”似乎依然濃厚。2019-2021年,萬物雲的總營收分別爲139.27億元、181.45億元、237.05億元,其中來自社區空間居住消費服務的佔比分別是63.4%、58.5%、55.5%,2022年1季度爲57.1%。
另一邊AIoT及BPaaS解決方案服務上,萬物雲2019-2021年營收分別爲8.06億元、10.34億元、18.50億元,佔比分別爲5.8%、5.7%、7.8%,2022年1季度爲7.3%。佔比雖低,但總趨勢是增加的,未來值得期待。
03
利潤率承壓、現金流減少
利潤指標方面,2019-2021年,萬物雲的年內利潤分別爲10.4億元、15.19億元、17.14億元。期內毛利率分別17.7%、18.5%及17.0%,呈下降趨勢。2022年1季度,其毛利率14.5%,同比也有小幅下降。槓杆地產看到,營收佔比最高的社區空間居住消費服務,其毛利率並不是最高,偶爾還會墊底。
對於2022年1季度的毛利率降低,萬物雲稱是由於歷史收購產生無形資產攤銷。截至2021年及2022年3月31日止三個月,其歷史收購所產生的無形資產攤銷分別爲20.5百萬元及127.2百萬元。
淨利率方面,萬物雲2019-2021年以及2022年1季度分別約爲7.47%、8.37%、7.23%、6.05%、4.65%,也是逐漸降低。



標題:背靠萬科,上市在即!萬物雲的差市場和真朋友

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