今日,北京第三批次集中供地收官。

本次供地共出讓涉宅用地18宗地,全部順利成交,土地面積約75公頃,建築規模約148萬平方米,土地出讓金共500.3億元。

今年,北京調整集中供地節奏,將以往的三輪集中供地分爲四批次進行。北京鏈家研究院分析師岳微分析認爲,相較於首批成交17宗、二批成交14宗後,本輪(三批)成交18宗,每輪次規劃地上建築物面積保持在150萬平方米左右。本輪土拍供應體量維持了總體均衡,供給節奏分布更爲合理。

國、央企拿地主力

中海“殺”瘋了

在本輪土拍中,不論是從報名還是成交方面,國、央企依然成爲了拿地主力。

岳微分析認爲,集中供地趨勢下,區域深耕、多盤聯動發展已成爲开發企業競地新思路。

從本輪拿地上來看,針對不同區域的地塊,房企拿地策略各有側重。對於底價地塊,房企偏好聯合开發,而核心地塊還是以獨立競得爲主。

具體來看,在房企報名方面,據不完全統計,華潤以單獨或聯合體形式,合計報名9宗地塊;中海獨立報名了7宗地塊;綠城報名了4宗地塊;首开報名6宗地塊。民營房企僅有龍湖、潤澤、綠城三家參與報名。

成交方面,中海再次“豪氣外露”,147.45億元斬獲了3宗地塊。其中,中海以41.975億元+3.6萬平方米現房銷售面積競得海澱永豐013號地塊,以55.775億元+4000平現房銷售面積競得北京海澱永豐0015、0016地塊。

兩宗地塊的銷售指導價分別爲8.5萬元/平米,8.2萬元/平米,相較於成交樓面價,也爲競得企業留有一定利潤空間。

此後,中海乘勝追擊,又以49.7億元競得北京豐台大紅門0004地塊,成爲本輪土拍的最大贏家。

建發也表現亮眼,在以33.81億元的頂價將豐台區南苑槐房村地塊收入囊中之後再次發力,以32.66元的價格奪得昌平生命科學園地塊,該地塊的成交樓面價3.6萬元/平方米,住宅銷售指導價6.2萬元/平方米。後續或與珺和府項目聯動營銷。

北京本土老牌國企首开以38.29億元+7000平現房銷售條件,拿下了造甲村地塊。土地面積約2.31公頃,規劃建築規模約5.55萬平方米,成交樓面地價69000元/平方米。

中建壹品則選擇攜手海开組團衝擊永豐0019、0018地塊,最終以53.18 億元將其收入囊中。該地塊規劃建築規模約12.35萬平方米,成交樓面地價43063元/平方米。

豐台區大紅門0008地塊由金茂以38.1億元的價格從中海、金隅、首开三家企業“口中”奪得。該地塊成交樓面價5.6萬元/平方米,銷售指導價爲9.5萬元/平方米。

而民營房企中,聯合天竺房地產以24.3億元摘得順義新城第1街區0320地塊的龍湖,是本輪集中供地唯一有所斬獲的民企。

區域分化冷熱不均

10宗地塊底價成交

受熱門地塊比例提升影響,本輪溢價率達到6%,雖然土地溢價提升價差擴大,但從整體來看,區域市場成交情況分化顯著、冷熱不均。

作爲熱門區域的海澱、豐台等8宗地塊成功“晉級”,進入线下競拍環節。均需要在觸及頂價後進入競配現房銷售面積環節,若競配面積環節也觸頂,則需要進行現場搖號。最終,海澱0013和0015地塊,以及豐台的造甲村地塊地塊進入了競配現房銷售環節。

但房山、密雲、大興、石景山等區域的10宗宅地則未獲得更多青睞,均僅有一次報價,最終均以底價成交,總成交價爲156.8億元。

其中,經开區、密雲兩區的3宗土地本區區屬國企托底,底價競得。其中,起始價格最低的密雲地塊,由北京衆智房地產开發有限公司以1.8億元底價摘得;經开區的亦莊新城地塊由北京亦莊博潤置業有限公司和北京亦莊久築工程管理有限公司聯合體以14.3億元底價摘得。

石景山五裏坨雖然時隔五年再次“上新”,但也並未激起更多的水花,最終由中交投資以底價競得。

順義新城第1街區地塊由龍湖、天竺房地產聯合體以底價競得。

大興西紅門地塊由華潤、中鐵、興創聯合體以底價競得。該地塊緊鄰華潤+中鐵聯合开發的橡樹灣,以及中建三局+興創置地聯合开發的壹品興創·御景星城。或許爲避免其他競品出現,所以三家房企強強聯手以25億元將其摘得。

通州梨園東小馬地塊,因遲遲未披露成交結果成爲了墊底。最終被中能建+張家灣設計小鎮以16.5億元競得。

岳微認爲,整體來看,副中心、平原新城與生態涵養區新城集中供地以來供給總量穩定,節奏較爲平穩,但由於各區具體情況差異,土拍結果顯著分化。上述地區除昌平外其余區域近十宗地塊均爲底價成交。

促進“職住平衡”

供給更爲優化

此外,本輪供地中還值得注意的是,土地的供應布局方面加大了對軌道交通站點周邊及產業園區項目供應。

從北京自規儲備中心獲悉,超六成地塊位於“三城一區”及產業園周邊,超七成地塊位於現狀和近期建設的軌道交通沿线。

比如,本批次觸頂的海澱永豐項目、豐台槐房村和新宮村項目均位於軌道交通站點周邊,且位於園區範圍內或周邊。

岳微認爲,在維持五至六環爲主力供應區域的局面下,本次供地更加直面購房者通勤通達性的購房需求,與年初供地計劃中提出的“職住平衡”目標保持一致。

從第三批次成交項目可以看出,北京從土地供應端开始保障未來住房向多子女家庭傾斜。此輪供地中,僅开發區1宗地塊仍需執行“70/90”限制規則,其余地塊均不再將其作爲剛性約束。

岳微認爲,與以往供地中超半數地塊需執行“70/90”面積限制要求相比,這一競拍規則使得开發企業在市場調研、產品設計上擁有更大自由度,結合當前“多孩家庭”、“老年人就近子女養老”等居住現狀,可靈活打造多樣化產品、設計多種戶型、有效滿足不同階段不同人口家庭的多方居住需求,提升新房產品品質,促進市場良性競爭。

此外,第三批次供地不斷擴大了競現房銷售面積,據統計,集中供地以來共實現現房銷售面積約21.5萬平方米。

而本輪土拍中,近七成地塊設置了“競現房銷售面積”環節,最終3宗地進入競現房面積環節。進一步普及現房銷售,避免了同一區域內商品房項目集中扎堆入市,也能滿足業主實現“拎包入住”,減少購房糾紛,避免了因項目爛尾帶來的資金風險,維護住房消費者的合法權益。



標題:北京第三批供地:收金500億, 中海“殺”瘋了?

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