三季度,北京全市九個寫字樓子市場中有七個錄得租金負增長。

春江水暖樓先知,作爲經濟運行的晴雨表,寫字樓市場的租金表現映射出經濟周期和結構性變化趨勢。而此時的寫字樓租金下行,一定程度上體現了企業普遍面臨的發展問題。

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超3成甲級寫字樓租金下降

仲量聯行數據顯示,自2022年初,北京市34%的甲級寫字樓租金下降,57%維持穩定,僅有9%的甲級寫字樓項目價格上漲。由於租賃市場在後半個季度重回平靜,第三季度淨吸納量出現明顯下降,比第二季度減少70%。盡管全市需求疲軟,但部分近期入市項目空置面積在第三季度得到去化,全市空置率緩慢下降至9.7%,環比降幅0.1個百分點。整體租金持續呈下降趨勢,環比降低0.4個百分點。

圖片來源:仲量聯行

具體來看,第三季度,全市九個子市場中有七個錄得租金負增長。以最具代表性的金融街(000402)與中關村(000931)爲例,在過去多年,兩者一直作爲全市最火熱的子市場,供不應求的狀態下,有時租戶甚至一房難求,新釋放的空置面積往往能在1-2個月內得到快速去化。然而近半年以來,該兩個區域內空置面積去化速度明顯放緩,空置壓力存續。爲了吸引租戶,業主的租賃策略變得更加靈活,包括提供租金優惠或更長的免租期。

圖片來源:仲量聯行

至於爲何會出現這種的原因,仲量聯行分析認爲,受經濟下行的基本面影響,寫字樓承租需求有所減少,以大型企業爲代表的租戶傾向於做出更爲謹慎的租賃決策。另外,先前強勁的需求支柱TMT行業擴張步速放緩,中小企業正成爲北京辦公樓租賃市場的主力需求,第三季度的租賃市場需求主要由內資金融企業支撐,佔租賃需求總面積的一半。

“鑑於今年5月疫情爆發帶來的滯後影響,我們持續下調對於2022年第四季度的租金預測。”仲量聯行北京商業地產部高級董事張斯亮表示:“預計2023全年租金水平將保持平穩,僅錄得低速正增長。另外,共計約44萬平方米的未來供應將於2023年底前入市,2023年全年淨吸納量因此提升至26萬平方米。”

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零售市場尚未明顯復蘇

與寫字樓市場類似,零售市場持續受到近期疫情影響,租賃需求保持低迷,尚未呈現明顯復蘇跡象。

仲量聯行數據顯示,盡管全市範圍購物中心已恢復營業,整體全市社會零售品銷售額恢復緩慢,其中七月全市社會零售品銷售額仍同比下降7.9%,八月同比平穩微增僅0.3%。部分時尚品牌受銷售額下滑的影響,暫緩此前的擴張計劃。第三季度時尚類新开門店佔比顯著下降,相較於2021年的18%,第三季度佔比僅爲11%。

另外,根據仲量聯行對於近期疫情造成的關店和撤鋪的情況統計,餐飲品牌的退租撤鋪中近60%的門店在100平方米以下,其中飲品、小喫等抗風險能力較差,受疫情影響最爲嚴重。連鎖簡餐品牌得益於其更高的盈利能力,更能應對當前市場環境,第三季度多個連鎖簡餐品牌成爲市場中少數得以擴張的案例,在餐飲品牌开店佔比達43%。

租金表現方面,受近期疫情壓力影響,市場租金持續下行。在租賃需求保持低迷的情況下,業主給予當前租戶更加靈活的租約條件,如免租期等,以緩解租戶壓力來穩定自身項目。另外,隨着品牌問詢量的下滑,業主對於在談品牌或新籤租戶給予了更大程度的租金讓步。第三季度市區市場租金環比下降1.1%,郊區租金環比下降1.8%。

“當前更多的品牌已經暫緩或取消此前的擴張計劃,我們預計低迷的市場需求將延續至年末。同時,業主預計將下調租金預期,保持當前租金水平,將穩定項目表現作爲現階段的當務之急。” 仲量聯行華北區研究部董事紀明表示。



標題:比起房價下跌,還有一個信號值得警惕

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