近期,澳洲移民系統頻繁爆出新的利好消息。一方面是因爲工人短缺,一方面是被犯罪集團利用的籤證制度,這些都促使聯邦政府對澳洲的移民體系進行全面改革。

這意味着,澳洲將迎來新一波人口激增,給房地產市場帶來新的增長機遇。與此同時,中低收入地區恐怕將成爲未來住房短缺“重災區”。

打響“搶人”大战第一槍

政府聽到了工會、企業和民間社會的巨大共識

爲了解決澳洲面臨的勞動力短缺問題,澳洲內政部長Clare O’Neil最近宣布了一項移民改革審查。

該審查將研究“繁瑣”的籤證系統、移民如何與之互動,以及潛在的犯罪分子利用漏洞進行犯罪的可能性,包括販賣人口。

這一審查可以使企業在決定哪些技術移民獲得籤證方面獲得更多的發言權。

O’Neil表示:“目前,我們在設計這一系統和考慮這一關鍵任務方面缺乏足夠的战略,所以我們需要解決這個問題。”她責成成立一個專家小組,在明年的預算案發布前審查移民制度,以促進經濟增長和生產力發展,並在全球人才爭奪战中成爲一個值得信賴的競爭者。

她說,嬰兒潮一代的人口老齡化將促使出現的護理人員短缺問題,這一問題需要得到所有可能的解決方案。

“我們必須確保我們擁有所需的護理勞動力,讓每個澳人在晚年都有尊嚴,這次審查將關注的問題是,我們如何建立一個對移民有吸引力的系統......以及我們如何確保護理工作以及薪資對從業者友好。”她還表示,這次改革是此前就業峯會的成果。

在這次峯會上,政府聽到了工會、企業和民間社會的“巨大共識”,即移民系統可以運作得更好。

“我們要做的是真正回到最初的原則,我們爲什么要把人帶到澳洲?我們需要解決的大問題是什么?以及我們如何設計一個簡單、實惠、快速、易於使用的系統,並幫助我們從這些希望以澳洲爲家的人中取得最好的結果。”

“我們有一些世界各地最優秀和最聰明的人才,他們想來這裏,把澳洲作爲他們的家,而有時我們要讓他們等上幾年,但加拿大等國家基本上都在爲他們鋪設紅地毯。”

這裏存在兩個問題,一是系統沒有按照現實需要,讓人們進入這個國家,一是系統被用來爲不法行爲提供便利。

人口紅利引爆住房短缺

中低收入地區的購房者面臨的挑战

這一次前所未有的移民政策大放水,將給澳洲帶來新一波巨大的人口紅利,並爲放緩的住房市場注入動力。而隨着人口激增和供應減少,澳大利亞住房短缺的問題將被激。尤其是在中低收入地區的購房者和租房者,面臨的挑战最爲艱巨。

买家中介機構InvestorKit分析了全澳300多個區域,並對於每個地區進行供應短缺評分(SSS),滿分爲5分,分數更高意味着供應問題更嚴重。

這項研究表明,2023年全澳有11個區域將面臨嚴重的住房危機。

在人口強勁增長的同時,可售房屋數量下降,導致房價和租金飆升。這些區域包括:“昆州的布裏斯班內城(北部)和Toowoomba;新州的 Camden、Penrith、Albury-Wodonga 和 Wagga Wagga;首都領地的 Tuggeranong;以及南澳的 Prospect-Walkerville、Charles Sturt、Mount Gambier 和 Onkaparina。”

評分基於一系列因素,包括現有的供應風險、未來的供應風險、人員流動、住房供應、租金壓力和價格壓力。

以新州爲例,悉尼西南區的Camden和Penrith,以及新州維州邊境的Albury-Wodonga問題最爲嚴重,供應短缺評分(SSS)均超過4.3分(滿分5分)。

Camden的評分最差,SSS爲4.7。在截至2021年的9年裏,Camden的人口激增了35%,而同期待售房屋數量減少了24%。自2018年以來,建築批準數量也持續下降。

盡管過去一年裏,Camden的掛牌房源增加了47%,但供應仍相對較低,截至今年8月的一年裏,房價上漲了18%。

Penrith評分爲4.5。在截至2021年的9年裏,Penrith的人口增長超過了掛牌量,人口增加了21%,待售房產只增加2%。

在截至8月份的12個月裏,Penrith的房價上漲了15%,而租金上漲了11%。Albury-Wodonga的評分爲4.4。盡管在截至2021年的9年裏,Albury-Wodonga地區的人口小幅增長了6%,但同期可供出售的房屋數量卻暴跌了65%。其結果是,在截至8月份的12個月裏,房價上漲21%,租金上漲12%。

華人找房評論部分析

導致困境九大因素

華人找房評論部認爲,造成了住房供應緊張的因素有很多,包括許多現有和新出現的問題,我們將其歸納爲以下九種:

  • 淨移民增加租賃需求

  • 平均家庭規模下降

  • 難以釋放新的土地供應

  • 开發審批延遲

  • 人口集中在大城市和沿海地區

  • 澳大利亞人持有房產的時間更長

  • 由於材料成本和短缺導致施工延誤

  • 勞動力短缺

  • 抑制投資者活動

爲了解決住房供應問題,上個月的聯邦預算中引入了國家住房協議,但這些計劃不足以遏制租金危機或住房供應問題。

要知道,隨着移民上限的取消,我們每年將看到約20萬的移民湧入,而澳大利亞通常每年有45萬至55萬的住房交易。如何填補二者之間的鴻溝,將是澳洲政府接下來面臨的最大挑战。

不幸的是,解決方案並不像建造新房子那么簡單,因爲建築業已經在努力滿足潛在需求。

“要解決澳洲的住房供應短缺問題,我們需要更均衡的人口分布、更有效的規劃體系、更公平的稅收體系來鼓勵資本流動、更有利於投資者的政策、住房提供者的更高多樣性等等,這些都需要很長時間才能實現。”

總之,澳洲這次是鐵了心要廣發籤證吸引移民。在經歷連續加息打擊後,澳洲房地產市場終於又迎來了需求端的重大利好消息。不過,供應端的問題不容樂觀。房價會否止跌回升,2023年見分曉。




標題:急眼了,澳洲移民“大放水”,住房市場洗牌(組圖)

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