2021年中國房地產發展環境錯綜復雜。而當前這種情況還會持續多久?2022年會面臨什么樣的變化?行業未來會往何處發展? 
近日,國家統計局綜合司一級巡視員、北京大學光華管理學院管理實踐教授程子林,國家信息中心首席經濟師祝寶良,中國社會科學院金融研究所金融市場研究室副主任蔡真,中信證券研究部首席基礎設施和現代服務業分析師陳聰,招商證券研究發展中心房地產行業主管分析師、董事趙可,空白研究院院長楊現領等專家來到貝殼,對當前及未來的房地產形勢進行了深度的交流。
研討主題聚焦於“2022年房地產市場展望”,旨在通過真實、專業解讀,提供多元視角與答案。此次活動也是貝殼舉辦的“穿越周期”交流分享會的第二期,意在搭建一個高質量的交流平台,爲行業發展出謀劃策。
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明年的宏觀環境會更好嗎?

房地產市場離不开宏觀經濟和金融環境。

專家指出,明年中國經濟面臨很多風險。主要風險點有出口下滑風險,中下遊及中小微企業經營困難風險,房地產金融風險、地方債務風險,雙控和雙碳帶來的能源風險,疫情對服務業衝擊風險,各種政策疊加產生預期不穩風險。

爲應對各類風險,宏觀政策會更加積極。穩定預期是重中之重,產權保護和市場營商環境建設會持續加強。明年的財政政策會更加積極,今年財政收入預計增加八千億,尚有一萬億專項債還未使用。明年對民營企業和中小企業減稅緩稅力度會加大,基建投資力度也會加大。明年貨幣政策會保持適度寬松,但會受美國聯儲縮表外溢影響,土耳其等國家貨幣已經提前崩盤,值得我們注意。

明年的房地產政策會怎么走?

專家認爲,今年房地產調控已經發生政策疊加導致的謬誤。政策層層分解,層層加碼,各類政策疊加,導致下半年房地產市場急轉直下,銷售快速下行,土地市場凍結,信用債市場暴跌,部分房企爆發風險。

爲應對房地產市場風險,明年房地產政策會保持相對溫和。房企和居民合理信貸資金需求會得到保障,未來幾個月按揭貸款的放款速度會有明顯的提速,按揭貸款成本可能會下降,房企融資會部分放松。房地產審批的效率會提升,項目上市節奏會加快,預售資金監管效率會提高,房地產調控政策將以穩爲主。

房企的風險會進一步蔓延嗎?

專家指出,我國房企風險正在逐步化解,風險總體可控。一是按揭貸款投放正在逐步恢復,需求復蘇,預計明年3月房地產市場將會企穩,房價也會企穩。二是房企信用正在逐步修復,隨着企業土地拓展的下降、新开工的放緩、竣工的加速,房企正在不斷變現資產應對信用債償付。

我國政府正加大對房地產市場風險的處置力度,嚴防風險外溢。各地城投類公司和國有背景房企托底土地市場,流拍率下降。保交樓工作穩步推進,消費者權益得到保護。同時預期引導加強,確保市場平穩。我國風險處置並非完全依靠市場處置方式,地方一把手承擔風險處置主體責任,處置效率高,風險不易外溢。

紅线下,房地產轉型路在何方?

專家認爲,房地產轉型升級的最大機會在產業鏈。未來房地產公司的競爭不是房企和房企的競爭,是房企和房企產業鏈的競爭。房企轉型方向包括三個方面,一是以產業供應鏈平台建設、建築設計、建築能源开發管理等的全生態鏈管理;二是以商業、工業園區地產持續運營等爲代表的順延开發;三是以REITs等爲代表的的資產管理。

房企未來可以向管理要紅利。房企通過產品定位、拿地方式和供應鏈融資管理提升效率。產品定位要從區域、城市層面下沉到地塊所在城市片區。在拿地上轉變過去簡單囤地方式,提高开發效率。供應鏈融資要真正做到資金更有效率的使用,而不是轉移槓杆的手段。

交易下行,政府入場,
社會還需要中介嗎?

專家指出,中國房地產市場交易仍將保持平穩增長,中介的市場仍然十分廣闊。新房和二手房交易遇冷是暫時的,隨着整個信貸周期的正常化和房地產政策的正常化,明年上半年二手房交易量會逐步進入常態化和正常化的區間,二手房市場交易量和交易額分布會比今年更均衡。中國正處在二手房交易量全國化發展的起點之上。一线城市進入成熟期,二线城市如成都、重慶、西安、鄭州、合肥、武漢等城市進入二手房高速發展期,未來環城市圈的三四线城市可能是交易的重要轉折點,進入到啓動和發展的階段。

未來房地產經紀的作用將更大更明顯。中國房地產市場發展進入新的階段,存量市場特徵越來越明顯,买方市場時代消費者的需求更加復雜和個性化,消費者對服務的重視程度越來越高。房地產經紀未來服務價值從交易服務向前後兩端擴展,消費者不但要买到房,還要买到好房,售後有保障。

房地產經紀行業未來的發展趨勢和方向是提高全要素生產率。房地產經紀平台要從提升交易環節中人(經紀人)、房(樓盤字典)、客(买賣雙方)的效率向提升全要素效率方向發展。房地產經紀行業未來要更加重視對人的服務,包括經紀人的服務和买賣雙方的服務。房地產經紀行業的發展還有很大的市場空間,服務模式還有很大的創新空間,誰能把服務做好,誰才能得到市場和消費者的認可。


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標題:2022年樓市怎么走?聽聽專家們怎么說

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